Ищите, смотрите, сравнивайте квартиры в одном месте
-
30393
Как проверить продавца квартиры
Недвижимость на вторичном рынке чаще всего покупают с участием риэлторов или юристов. И это неспроста. Без специалиста сложно заключить безопасную сделку, если не знаешь, на что обращать внимание. В статье расскажем о том, как проверить продавца, чтобы не купить квартиру, которую потом отберут.
Как проверить продавца квартиры
Как проверить продавца квартиры при покупке
Проверка квартиры на юридическую чистоту — обязательный этап любой сделки купли-продажи на рынке недвижимости. Чаще всего проверяют саму недвижимость, но личность продавца важна не меньше. В его жизни могут быть факторы, которые приведут к признанию сделки недействительной, и не всегда это следствие мошенничества.
Юристы обращают внимание и на то, что проверить личность предыдущего собственника тоже стоит, особенно, если сделка была заключена в последние три года. Так как срок исковой давности и признание сделки недействительной может коснуться и вас, несмотря на то что вы в цепочке продаж лишь второй или даже третий.
Самый рациональный метод проверить продавца квартиры и саму квартиру – заказать выписку из ЕГРН. Документ содержит всю актуальную информацию о недвижимости и владельцах. Просто и быстро можно оформить отчет на основе выписки при помощи сервиса Н.Реестр. Нужно знать только кадастровый номер или адрес объекта.
Для заказа доступны три варианта отчетов на основе выписок. Определите по запросам, какой потребуется вам:
- Вариант №1. О характеристиках и правах. Расскажет о текущем собственнике, залогах и запрете на регистрацию. А также покажет кадастровую стоимость объекта.
- Вариант №2. О переходе прав. Покажет информацию о собственниках, историю владений, дату регистрации и дату прекращения прав.
- Вариант №3. Полный отчет. Содержит всю актуальную информацию о собственнике и недвижимости.
Однако в большинстве ситуаций выписки из ЕГРН бывает недостаточно. Как проверить продавца квартиры детально, расскажем далее.
Проверьте личность продавца квартиры
Проверьте продавца квартиры по паспорту и убедитесь, что документ не поддельный или не просрочен. В обоих случаях в регистрации сделки Росреестр просто откажет, и вы потеряете время.
Однако если продавец забыл поменять паспорт, сделку можно попытаться зарегистрировать еще раз по новому документу. А вот в случае с мошенником, который выдает себя за настоящего продавца, купить недвижимость или вернуть деньги наверняка не удастся.
Осмотрите паспорт визуально. В нем не должно быть посторонних надписей, помарок или опечаток. На всех страницах должны быть серия и номер паспорта, необходимые разрешающие отметки, печати, штампы.
Передавать деньги продавцу с сомнительным паспортом ни в коем случае нельзя. Проверить реальность и действие паспорта можно на сайте МВД.
Проверьте продавца квартиры на розыск
На сайте МВД можно посмотреть еще, не находится ли собственник в розыске. Возможны также ситуации, когда человек уже не является владельцем недвижимости. К примеру, когда пропал без вести, а спустя несколько лет квартиру получили по наследству его родственники.
Важно! Если пропавший внезапно вернется, он имеет право вернуть жилье.
Еще одна неприятная ситуация связана с приватизацией. Отказавшись от нее, человек автоматически получает право проживать в квартире бессрочно. Такой внезапно объявившийся жилец не прибавит радости после покупки.
Поэтому обязательно проверьте продавца квартиры перед покупкой и выясните все обстоятельства, связанные с жильем.
Проверьте семейное положение собственника квартиры
Если у продавца квартиры в паспорте стоит штамп о регистрации брака, убедитесь, что супруг дал свое согласие на сделку. Необходимость этого согласия проистекает из права каждого из супругов распоряжаться совместно нажитым имуществом. Это нужно сделать, даже если в выписке из ЕГРН собственником указан только один супруг. А если супруг бывший, а квартира приобреталась в период брака, его согласие так же необходимо.
Исключение — получение квартиры в собственность до брака или брачный договор. Так же под необходимость согласования не попадают сделки с унаследованной, полученной в дар или приватизированной квартирой.
Согласие представлено в виде письма-заявления, удостоверенного нотариусом. Супруг должен четко обозначить в нем свою волю и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия не было, то супруг имеет право оспорить сделку через суд.
Проверьте наличие других собственников
Квартирой может быть как в совместной, так и в долевой собственности. Долевую собственность легко увидеть в выписке или отчете из ЕГРН. Однако продавец может скрыть этот факт и попытаться продать жилье, будто он его единственный владелец. При этом у него наверняка будет только доля в квартире, но даже ее он не вправе продать без согласия содольщиков.
Отдельная тема – несовершеннолетние собственники. Чаще всего проблема возникает, когда родители не выделяют им доли по маткапиталу. Или же не получают разрешение органов опеки на продажу. Между тем, разрешение органов опеки обязательно. Их задача – убедиться, что ребенка не лишат недвижимости и что он будет жить не хуже, чем в старой квартире.
Проверьте вменяемость и дееспособность
Дееспособность продавца подтверждается справками из ПНД и НД. Их не требует Росреестр для регистрации сделки, но наличие справок обезопасит покупателя.
При этом даже две такие справки не могут полностью избавить покупателя от рисков. Гражданский кодекс предусматривает возможность признать сделку недействительной, если ее заключил человек, который не способен в принципе или в момент сделки не мог понимать смысл своих действий и управлять ими. При этом не обязательно, чтобы он считался недееспособным, достаточно его невменяемости в тот момент, когда был подписан договор.
Напротив, если по справкам вы увидите, что продавец состоит на учете в одном из этих учреждений, это не всегда говорит о его недееспособности. По закону, только суд может признать таковым гражданина. При этом он ставит в известность органы опеки и попечительства, у которых можно узнать о дееспособности точнее. Но такую информацию они обычно не предоставляют третьим лицам.
Для проверки продавца Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Домос», предлагает три варианта:
- Вариант 1. Запросить водительское удостоверение – в ряде случаев этого может быть достаточно. Стоимость: бесплатно.
- Вариант 2. Запросить у продавца справки из психо- и наркодиспансера. Это обязательно должны быть официально признанные гос. структуры, а не частные компании, зачастую просто зарабатывающие на продаже справок, которые могут и не содержать достоверной информации. Стоимость: не более 1000-1500 руб.
- Вариант 3. Провести сделку у нотариуса. Относительно совсем недавно нотариусам представили полномочия с доступом к базам, где они могут проверить дееспособность не только продавца, но и всех участников сделки. Единственный минус данного способа – это дорогое удовольствие, которое имеет смысл применять, когда есть существенные сомнения. Стоимость: до 25000 руб.
Важно! Даже у недееспособного продавца можно покупать квартиру. Для этого необходимого согласие его законного опекуна или попечителя, а также разрешение органов опеки.
Проверьте долги продавца квартиры
Даже само по себе наличие долгов у продавца многое говорит о его надежности и добросовестности. Но если долги крупные, и в отношении продавца начаты исполнительные производства, то с его имуществом могут быть проблемы в виде обременений. В этом случае продавец не может свободно распоряжаться своим имуществом.
Если продавец недвижимости накопил огромные долги, скорее всего, на его жилье будет обременение в виде ареста или запрета на регистрационные действия. Покупать такую квартиру нельзя. Сделку не зарегистрируют в Росреестре.
Проверить наличие долгов и исполнительных производств по ним можно в картотеке исполнительных производств ФССП. Для этого понадобится ФИО и год рождения продавца.
Внимательно изучите договор. Нет ли там условия о том, что вы принимаете на себя долги старого собственника за жилье. Старый собственник может передать долг по налогу на имущество покупателю, воспользовавшись его невнимательностью и включив такое условие в договор (ст. 391 ГК РФ).
Проверьте статус банкротства
Лица, которые проходят процедуру банкротства, не могут свободно распоряжаться своим имуществом. Продажей занимается только арбитражный управляющий, а само жилье, как правило, реализуют на торгах. Если продавец скрыл свое банкротство и продал квартиру, сделку признают недействительной.
Кроме того, возможна ситуация, когда продавец еще не банкрот, но уже имеет долги. О том, что не стоит связываться с таким собственником, мы уже говорили выше. В дальнейшем в отношении продавца могут начать процедуру банкротства, и все сделки, совершенные за 3 года до подачи заявления о несостоятельности, аннулируют (ст. 61.2 ФЗ-127). Поэтому даже купив квартиру за год-два до признания собственника банкротом, вы рискуете потерять недвижимость.
Уточнить информацию об уже начавшейся процедуре банкротства поможет специальный сайт. Это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Проверьте ипотечный «хвост»
Недвижимость может быть обременена не только арестом или запретом на регистрацию, если у собственника долги. Очень часто продавцы предлагают купить ипотечное жилье. В этом случае тоже не нужно расслабляться, ведь без согласия кредитора объект не продать. По-хорошему заемщик должен погасить долг, снять обременение и затем продавать квартиру, дом или участок. Также он может переоформить ипотеку на покупателя или же закрыть кредит за счет вырученных денег.
Как и другие обременения, ипотека отражена в выписке или отчете на ее основании из ЕГРН.
Если вы еще находитесь в поиске квартиры, воспользуйтесь сервисом «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру.
Самый удобный способ проверить недвижимость перед покупкой – заказать полный отчет из Н.Реестра. В нем собрана вся информация о недвижимости, а именно:
- прошлые и настоящие собственники (без ФИО физлиц, так как с 1 марта 2023 года персональные данные скрыли в ЕГРН);
- как часто имущество переходило от одного владельца другому;
- обременения на квартиру, дом или земельный участок (арест, залог, запрет на регистрационные действия, рента, аренда и т.д.);
- кадастровая стоимость объекта
Важно! В отчете содержится официальная информация из государственных баз данных.
Пример отчета о проверке недвижимости смотрите здесь. Н.Реестр сформирует отчет в кратчайшие сроки и сэкономит ваше время на поиск информации о недвижимости на разных сайтах.
